DSR, LTV의 뜻과 쉬운 풀이(예시)

안녕하세요!  두더쥐입니다.

 

요즘 계속 부동산 관련 규제들이 풀리고 있습니다. 

최근 1-3 부동산 완과 대책으로 인하여 서울 부동산 심리에 큰 변화도 생기고 있습니다.

 

가장 큰 부분은 용산/강남 3구 제외한

전체 서울/경기 지역이 규제지역에서 완화되었기 때문에,

이제 LTV50% 였던 게 LTV70%까지 상승하였습니다. 하지만 DSR은 바뀌지 않았습니다.

그래서 아래와 같은 기사도 나오는 것입니다.

 

 

 

많은 사회초년생과 부린이들은 이 LTV와 DSR이 정확히 무엇이고,

어떤 상관관계가 있는지 헷갈리실 수 있습니다.

그래서 예시를 들면서 최대한 간략하게 설명드리고자 합니다.  

 

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<LTV = Loan to Value Ration, 주택담보대출비율>

 

쉽게 말해서,

본인이 대출받고자 하는 담보물(주택)의 시세 대비 몇% 까지 대출이 가능한지

나타내주는 기준입니다.

 

예시) 주택가격이 10억 인 상황에서 LTV가 50%라면,

10억의 50%인 5억까지만 주택담보대출이 가능합니다.

 

이건 나라에서 정해준 것이기 때문에 어떤 은행가도 똑같습니다.

대신 주택담보대출에만 해당되는 것이고,

추가적으로 신용대출 등은 더 받으실 수 있습니다. 

 

또한, 이 담보물(주택) 시세의 기준은 KB시세로 기준을 삼습니다.

(아래는 KB시세 확인하는 방법입니다) 

https://mr-doo.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EB%8C%80%EC%B6%9C%EC%9D%98-%EA%B8%B0%EC%A4%80-KB%EC%8B%9C%EC%84%B8-%ED%99%95%EC%9D%B8%ED%95%98%EB%8A%94-%EB%B2%95feat-%ED%8A%B9%EB%A1%80%EB%B3%B4%EA%B8%88%EC%9E%90%EB%A6%AC%EB%A1%A0

부동산 대출의 기준 KB부동산 시세 조회하는 법(feat. 특례보금자리론)

 

즉, 이번 1-3 부동산 대책에서는 원래 규제지역에서

시세대비 50%까지만 대출이 가능했던 것을,

시세대비 70%까지 대출을 가능하게 해 준 것이기 때문에

규제 완화했다고 보는 것입니다. 

 

즉, 수입은 있지만 당장 많은 현금이 없는 사람들은,

대출을 조금이라도 더 받으면서 더 좋은 집을 구매할 수 있는 길이 열린 셈입니다.

다만, 현재 주택담보대출 이자가 매우 높은 상황이기 때문에,

70% LTV를 받기가 쉬운 일이 아닙니다.

그만큼 매달 내야 하는 원리금이 부담이 됩니다. 

 

하지만 이렇게 매달 많은 원리금을 내고 싶어도,

DSR 규제 때문에 대출 자체가 반려될 수 있습니다. 

 

 

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<DSR = Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율>

쉽게 말해서, 본인이 대출받은 금액에 대한 원리금 상환 금액이,

본인의 연간 수입대비 몇%를 차지하는지 보는 것입니다.  

 

즉, 국가 입장에서는 "이 사람이 이렇게 많은 돈을 제대로 갚아 나갈 수 있는 건지?"

묻는 것이고,

너무 원리금을 많이 갚으면 일상생활이 불가능해지기 때문에 규제를 두는 것입니다.

과하게 빚만 갚다가 망하면 은행도 돈을 못 받고 줄줄이 영향을 줍니다.

 

예시)
LTV: A 씨는 가격이 10억 인 주택을 LTV70%

꽉 채워서 7억 원을 빌리려고 은행에 갔습니다.

LTV상으로는 문제없습니다.

DSR: 위에서 7억을 6% 이율로 20년 만기로 원리금균등상환으로 빌렸습니다.

A 씨 연간 소득은 8000만 원입니다(세전). 

여기서 DSR을 계산하면  75.22%가 나옵니다.   

A 씨는 LTV 70%로 빌리려고 했지만 DSR이 미달했기 때문에

대출이 거부되었습니다.

 

 

간단히 DSR이 계산되는 것을 설명드리면,

연간 소득 1천만 원인 사람이 원리금을 매달 50만 원 내면,
1년 원리금: 50만원 X 12개월 = 600만 원
1년 소득: 1000만 원

DSR = 600만 원/1000만 원 = 60%
즉 이러면 DSR이 60% 되는 것입니다. 

그리고 DSR에 들어가는 연간 소득은 보통 원천기준, 즉 세전입니다.

 

DSR 계산하는 것이 쉽지 않으니 아래 사이트에서 편하게 계산하실 수 있습니다.

https://www.allcredit.co.kr/screen/sc0514326853

금융기관이 설립하고 활용하는 대한민국 대표 신용정보 올크레딧

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이렇기 때문에 주댁담보대출을 받을 때에는

LTV 뿐만 아니라 DSR도 같이 보셔야 확실합니다.

은행창구에서 상담받으셔도,

행원이 친절히 다 알려주실 테니 너무 걱정할 필요 없습니다!

 

오늘은 LTV와 DSR에 대해서 알아보았습니다!

이상 Mr-Doo, 두더뒤였습니다!